[부동산 책추천] 아파트 투자는 사이클이다.

책. 아파트 투자는 사이클이다.

 

<아파트 투자는 사이클이다> 요약

제목 : 아파트 투자는 사이클이다 - 주식과 비교하면 더 쉽게 이해되는

저자 : 이현철

출판 : 여의도책방

출간 : 2022.10.28

내용 : 대한민국 부동산 시장을 정확히 예측하는 부동산 찐 전문가가 정확한 시장을 예측하는 방법을 알려주는 책

 

책. 아파트 투자는 사이클이다.

 

요즘 뉴스에서 집값.. 하락.. 또 하락.. 이런 말들이 많이 나오는데, 

난 이사를 해야하는 상황이라 일단 책부터 꺼내 읽었다. 

내 집은 비싸게 팔고 싶고, 이사가야 하는 집은 싸게 사고 싶은 마음 - 우리모두 한마음 일테니, 일단 읽어보자.

 

부동산 관련 책은 처음이다. 

이 책을 집어든 이유는 두가지였다. 하나는 직접 중개소를 운영해 보셨다는 점이었고, 두번째는, 인터넷에 넘쳐나는 부동산으로 돈 벌었었다는 사람들의 이야기가 아니라는 것이다. 

 

부동산이며 금융이며, 돈버는  방법은 모르는 부린이의 리뷰 시작.

 

입지와 상품을 사는 것이 아니라, 때(time)를 사야 한다.

아파트는 언제 사서, 언제 파느냐가 가장 중요한걸 모르는 사람은 없을 것이다. 

저자 이현철 소장은 책 제목처럼 아파트 투자에는 사이클이 있다고 말하고, 그 때를 알고 매수/매도를 해야 한다고 한다.

아파트 사이클 5단계 : 상승 → 조정 → 폭등 → 하락 → 상승초기 

 

그럼 언제 사야 하냐! (매수 타이밍)

이현철 소장은 하락장을 버티면 미분양, 세금 완화, 저금리 3가지의 선물이 온다고 한다. 그리고 이 3종 선물세트가 있을때가 아파트를 가장 싸게 살 수 있을 때라고 말한다. 

1) 주택 취득세가 인하된다.

2) 미분양이 점점 줄어든다.

3) 전세난이 이슈가 된다. 

4) 매매가와 전세가의 갭 차이가 좁혀진다. (전세가율 상승)

 

그럼, 반대로, 언제 팔아야 하냐! (매도 타이밍)

1) 무주택자가 주택 매수를 위해 무리한다.

2) 주자자는 저가 아파트 매수에 열을 올린다.

3) 정부 규제가 강화된다. 다주택자 매수, 매도 부담이 최고조에 오른다.

4) 가격폭등으로 매수자 감소, 거래량이 줄어든다. 

5) 정부가 공급을 늘린다.

6) 매매가와 전세가의 갭 차이가 크게 벌어진다. (전세가율 하락)

 

아파트 투자 사이클의 핵심 : 심리, 분양, 전세가, 정책
(금리, 인구, 경기, 호재는 2차적 요인이다.)

1) 심리

이현철 소장은 책 전반에 걸쳐 심리에 대한 강조를 한다. 

거래량을 보고 사람들의 심리가 요동을 치게 되는데, 집값이 폭등하기 전과 폭락하기 전 모두 거래량이 줄어든다고 한다. 

또, 실거래가만 확인할 것이 아니라, 호가의 변화도 함께 체크해야 한다고 한다. 호가는 매도자의 심리이고, 실거래가는 매도자와 매수자와의 타협의 결과라는 것이다. 

결론은 남들이 사고 팔때가 아닌 항상 시장에 관심을 가지고 때를 살펴봐야 한다고 책은 말한다.

"내가 사면 내리고, 내가 팔면 오르는 건 대중 심리에 따라 대중의 선택을 그대로 따라했기 때문입니다." (이현철)
"너 나 할 것 없이 시장에 뛰어드는 상승장 때에 투자하겠다고 나서는 건 쉬는 시간에 잠깐 공부한 것으로 시험을 보는 것과 똑같습니다. 오히려 하락장 때 공부하고 틈틈이 임장하며 마음에 드는 물건을 점찍었다가 상승의 사이클 초입에 과감하게 들어가는게 성공확률을 압도적으로 높일 수 있는 길입니다." (이현철) 

 

2) 분양

하락의 신호중 하나가 미분양인데, 이 시기에 거래량 감소와 함께 호가의 변화를 지켜봐야 한다고 한다. 

미분양이 발생하면, 기존 아파트 가격은 오를 수 없다는 것이다. 

미분양 = 강력한 하락의 시그널

 

3) 전세가

매수와 매도 타이밍에 전세가가 언급되는데, '전세가는 매매가에 영향을 미친다'는 점이 인상적이다.

상승 시에는 전세가가 오르면서 매매가를 같이 올리고, 

하락 시에는 전세가가 내려가면서 매매가를 내린다는 것이다. 

 

4) 정책

남들이 정부 정책을 탓할때 부자, 다주택자들은 정부의 정책을 어떻게 이용할까를 궁리한다고 한다. 

 

하락장 - 깡통전세와 벼락거지

**깡통전세란 - 담보 대출과 전세보증금이 매매가를 웃도는 전세

- 2021년 서울지역 갭투자 비율 : 43.5%

- 서울지역 갭투자 거래중, 깡통전세 비율 : 48%

부동산 상승기에는 전세보증금 비율이 높아도 크게 문제되지 않지만, 반대로 하락세의 전세보증금은 고스란히 빚이 됩니다. 

책. 아파트 투자는 사이클이다 (갭투자와 깡통전세)

 

벼락거지는 하락장에서 생긴다고 저자 이현철 소장은 말한다. 

게다가, 무주택자가가 아닌, 1주택자나 2주택자가 오히려 진짜 벼락거지가 될 가능성이 월등히 높다고 말한다. 

즉, 하우스푸어를 말하는 것이다. 

하락장에서 발등에 불이 떨어지는 사람은 전세 세입자나 자신의 수준에 맞춰 실거주하는 사람이 아니라
현금이 필요한 갭투자와 영끌한 1주택자입니다. 
금리 인상과 집값 하락이 계속되고 원리금 상환 부담의 압박으로 인해 주택 보유자임에도 불구하고 영위하는 삶의 질은 형편없는 상황에 직면하게 되는거죠. 하우스푸어는 자산의 거의 대부분이 주택에 묶여 현금을 굴릴 수 없기 때문에 가족 중 누군가가 실직을 하거나 갑자기 아프기라도 하면 가정이 휘청일 정도의 타격을 입게 됩니다.

이현철 소장님은 시장에서 살아남아야 기회가 온다고 말한다. 전쟁에서는 살아남아야 한다고 한다. 

전쟁에서 살아남는게 최우선 목표입니다. 
그 어떤 가치나 사상보다도 생존이 우선입니다. (중략)
몇년 동안의 상승장 때 큰 이익을 얻어다해도 전쟁 같은 하락장에 대한 대비가 없으면 얻었던 이익을 다 뺏기고 시장에서 퇴출될 수 밖에 없습니다. 
상승과 조정, 하락장의 사이클에서 살아남아야만 기회극 맞이할 수 있습니다. 

 

 

리뷰 (Personal Impression)

2022년 11월 현재, 최근 부동산 하락의 원인을 금리상승이라고들 많이 얘기하는데, 이현철 소장님이 말씀하는 아파트 사이클을 움직이는 1차 요소 4가지 : 심리, 분양, 전세가, 정책 때문이라는 것을 알게 되었다. 특히, 전세가가 매매가에 큰 영향을 미친다는 점이 인상적이었고, 저자의 경험과 안목에 신뢰가 갔다. 

그래서, 집 한채 뿐이고, 이사는 가야하는 난 어떻게 해야 하나.... 

 

답답한 마음에 저자의 이름으로 검색을 해봤다. 

타이틀이 충격적이다. 8년간 40% 떨어진다고!!! 

“집값 앞으로 8년간 40% 이상 떨어진다” : 네이버 포스트 (naver.com)

“집값 앞으로 8년간 40% 이상 떨어진다”